在美联储主席杰罗姆・鲍威尔看来，美联储无需为房地产市场的困境负责。

“房地产是个特殊案例，” 他在 7 月表示，“美联储并不设定抵押贷款利率，对吧？”

鲍威尔认为，当前购房者面临的支付能力难题，根源在于美国长期存在的住房短缺问题。“我认为，我们能为房地产市场做的最有益的事，就是实现 2% 的通胀率和充分就业，” 鲍威尔称。

然而，特朗普总统并不认同这一观点。自今年 1 月就职以来，他已数十次抨击鲍威尔，指责鲍威尔及美联储理事会其他成员维持高利率，“扼杀了房地产市场”。上周，他进一步升级了攻击，着手解雇美联储理事莉萨・库克 —— 这是他迄今为止为将美联储塑造成符合自身经济目标的机构所采取的最大胆举措。

若美联储理事会成员多为特朗普任命之人，基准利率很可能会下调 —— 但这并不意味着抵押贷款利率会随之下降。事实上，若投资者对美联储失去信心，包括抵押贷款利率在内的各类利率都可能大幅攀升。

“如果央行不再独立，且在本不应降息的情况下大幅下调联邦基金利率…… 那么长期利率 —— 无论是 10 年期美国国债收益率还是 30 年期抵押贷款利率 —— 实际上都会大幅上升，” 雷德芬房产公司（Redfin）经济研究主管赵晨（音译，Chen Zhao）表示，“市场会着眼未来，并认为‘实际上，未来利率会高得多’。”

欺诈指控

数月来，特朗普一直在向鲍威尔施压，而解雇库克（库克已提起诉讼以保住职位）的动议，实则由 37 岁的美国联邦住房金融局（FHFA）局长比尔・普尔特发起。

联邦住房金融局虽知名度不高，却是美国房地产市场的关键机构。它负责监管房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）—— 这两家公司通过收购美国绝大多数抵押贷款，为民众购房提供支持。

普尔特是特朗普最坚定的支持者之一，他多次附和总统对美联储及其利率决策的批评。

普尔特是美国最大住宅建筑商之一普尔特集团（PulteGroup，股票代码 PHM）创始人的孙子。自今年 1 月上任以来，他罢免了房利美和房地美的董事会成员，并自任董事长，还指控包括纽约州总检察长莱蒂蒂亚・詹姆斯、加利福尼亚州参议员亚当・希夫在内的多名特朗普批评者涉嫌抵押贷款欺诈。

8 月末，普尔特将矛头对准库克，指控她在为两处房产申请抵押贷款时，均将其申报为 “主要住宅”。通常情况下，主要住宅的抵押贷款利率会低于第二套房或投资性房产。

“如果一位美联储理事都能‘逃脱惩罚’，我们又怎能杜绝美国普通民众的抵押贷款欺诈行为？” 普尔特周二在社交平台 X（原推特）上发帖称。

支付能力危机

当前抵押贷款利率高企，只是导致房屋销量连续两年徘徊在 30 年低位、购房者支付能力接近历史最低水平的原因之一。在金融危机及此后数年里，住宅建筑商减少了建房活动，即便美国人口持续增长，住房供应仍严重不足。

特朗普在竞选期间曾表示，他将通过鼓励建房、开放更多联邦土地用于住房建设、打击非法移民、降低抵押贷款利率及房价等举措，来降低住房成本。自就职以来，他对抵押贷款利率尤为关注 —— 今年该利率一直维持在 6.5% 至 7% 的区间。

“谁能告诉杰罗姆・‘反应迟钝’・鲍威尔，他正在严重损害房地产行业？就因为他，人们都申请不到抵押贷款了，” 特朗普 8 月 20 日在社交平台 “真实社交”（Truth Social）上发帖称。

美联储若大幅降息，很可能会降低短期政府债券收益率（因借贷成本下降）。这固然能如特朗普所愿，重新激活经济活动，但也会带来一系列新的支付能力风险。

以新冠疫情期间为例：当时美联储将利率降至接近零的水平，以提振几近停滞的经济，并将这一低利率水平维持了两年。抵押贷款利率随之跌破 3%，而这种超低利率叠加封锁期间人们对更大居住空间的需求，引发了购房热潮，推动房价飙升。

美国人口普查局数据显示，到 2022 年初，房屋销售中位数价格达到 41.35 万美元，较两年前的 32.9 万美元上涨了 26%。

伊利诺伊州圣查尔斯市的抵押贷款顾问丹・弗里奥表示，即便疫情期间他的业务比现在繁忙，他也不愿回到那个时期。他担心，若抵押贷款利率再次降至超低水平，可能会引发新一轮购房需求，导致房价再次暴涨。

“我不希望房价继续飞涨，” 弗里奥说，“我不希望利率再回到 2%，因为到那时，人们可能根本买不起房了。”

降息悖论

如今美联储陷入了两难境地：一方面，劳动力市场正在走弱（通常是降息信号）；另一方面，通胀率仍高于美联储设定的 2% 目标。此时大幅降息，可能会加剧通胀。通胀上升会推高债券收益率，尤其是与抵押贷款利率关联最密切的长期债券收益率 —— 因为当购买力下降时，投资者会要求更高的回报以补偿损失。

“正如我们已经看到的，中长期市场利率将会上升，这反映出市场的合理担忧：美联储降息，再加上联邦政府赤字激增，将推高通胀率，” 哥伦比亚商学院经济学教授布雷特・豪斯表示。

若美联储独立性减弱，导致投资者对美国的投资价值失去信心，债券收益率也可能上升。大多数发达经济体国家的央行都具备独立性，因为摆脱政治干预后，央行官员才能做出加息等可能不受欢迎但必要的决策。

“美联储的独立性至关重要，我并非在发表政治言论，”KBW 投行美国银行业研究主管克里斯托弗・麦格拉蒂表示，“看到美联储能自由履行其双重使命 —— 即保障就业和管理通胀 —— 这一点真的非常重要。”

与此同时，普尔特仍在积极推进施压行动：他在有线电视节目中抨击库克，并在社交平台 X 上持续发帖指责对方。

“不会因为某人拥有美联储理事这一特殊头衔，我就不敢追查抵押贷款欺诈行为，” 他周四在接受美国全国广播公司财经频道（CNBC）采访时表示。

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