专栏按语：近日，有关新闻明确发布：不允许城镇居民到农村、城郊购买宅基地。盘活利用 1.7 亿亩农村宅基地，或许是一件关乎经济发展的大事。从推动农村发展、提高农民收入、促进国家整体经济向好的根本出发，笔者针对上述发布的政策，提出一些心中的疑惑，希望能向大家请教，并心平气和地展开讨论，特别是通过一些数据计算，将经济学和社会发展的逻辑进行说明。愿我们同心协力，为国家的利益和未来着想，推动出台更合适的政策。前面提出和讨论了禁止宅基地交易的五个疑惑，今天提出第六个疑惑，并讲一些社会运行的道理，来说明禁止农村宅基地交易会造成整个国家村庄的普遍荒芜。作为之五。

第六个疑惑：笔者的愿望是，中国进入发达国家行列时，农村人口比例能够保持在20%。但问题是，如果农村宅地禁止交易，则会发生人口向外迁徙、价值不能流通、闲置地不能置换，想留的人留不住、想引的人进不来，会发生大面积、大规模和普遍性的人走居空村败。

农村人口比例减少是发展不可抗拒的趋势

欧美发达国家农村人口占总人口比例近 19%。在发达和高收入国家和地区中，从 2024 年农村人口占总人口比重的数据看，首位的是欧美等发达国家，有 18.6% 左右的人口居住在农村；其次是与中国人均 GDP 水平上下 5000 美元且人口规模较大的 8 个中高收入国家，居住在农村的人口为 18.01%；而东亚的日本、韩国和中国台湾地区，只有 7% 左右的人口在农村居住。

同样处于中高收入发展水平的中国，如果按照农村常住人口的比例为 34.46% 计算，高于样本中高收入国家 16.45 个百分点。如果按照农村户籍人口比例为 49.38%（相当大部分农村户籍人口拥有宅基地），比人均 GDP8500 美元的中等收入国家还高出 4.09 个百分点。也就是说，仅从城市化水平这一重要指标衡量，中国还是一个略低于中等发展水平的农业农村国家。当然，综合衡量，中国毫无疑问地排在中高等收入国家的前列，且离高收入国家的门槛已经不远。

我谈这些数据，是要说明：如果中国发展水平想要尽快达到发达经济体的水平，未来不能不放开户籍等管制，改革一系列阻碍人口流动的体制机制，加快农村人口向城市的转移，促进城镇常住农村户籍人口的市民化进程。否则，仅从城市化水平这一重要指标衡量，进入发达经济体的道路还很遥远，所需时间还会很长。

村庄消失和收缩也是一个不可抗拒的客观趋势

这就使社会发生了与农村农业社会时代不一样的转型：古代和近代，90% 的人口和劳动力居住、生产和生活在农村和农业领域，这是一个分工协作不发达的自然经济社会；而人类发展到现代，至少 80% 的人口和劳动力居住、生产和生活在城市和工服业领域，这是一个分工协作和市场经济高度发达的社会。农村逐步萎缩，城市不断扩大，是人类社会发展不可抗拒的客观趋势。

未来有两个不同方向的选择：要么向东亚模式迈进，将农村人口比例最终降低到 7% 甚至以下；要么向欧美模式转型，将农村人口比例最终保持在接近 20% 的水平。

对两个模式转型下的农村面积收缩进行计算：如果我们要达到农村人口比例 20% 的发展水平，目前 3.2 亿亩农村建设用地（其中包含 1.7 亿亩宅基地、6000 万亩公益建设用地，还有 9000 万亩左右经营性建设用地），村庄及其用地需同比例收缩 60%。仅就宅基地来看，会闲置出 1.02 亿亩。若农村人口比例朝着东亚模式 7% 的方向变化，那么现有村庄及其用地面积需压缩 86%，宅基地会闲置出 1.46 亿亩。

宅基地禁止交易将会导致边远乃至城郊村庄全面荒芜

当然，中国农村人口是向 20% 比例模式转型，还是向 7% 比例模式迈进，受深厚的文化、理念和现代意识影响与驱动。但笔者还是希望中国向前一种模式发展，将城市化水平最高提升到 80%，为农村保留 20% 的人口和土地等资源。

需要指出的是，我们所处的时代，已不是农耕自然经济社会阶段。农村农业与城镇非农业之间，存在巨大的生产和收益差距，而劳动生产率和产业收益会通过产品价格、劳动者工资、资金投入收益、地租水平等市场信号，调节农村人口和劳动力不断向城镇和非农业转移；同时，这种经济发展的工业化过程，不仅需要农村剩余人口和劳动力不断转移，还需要将原有农村农业的土地向城镇和非农业重新配置。宅基地的配置亦是如此。

在 1978 到 1997 年，改革开放后，农村住户、私营中小微企业、乡镇集体企业，在当时土地计划行政管理并不严格的机遇期，将农村的一部分土地转为非农业使用，并且初步自发地聚集形成了小集镇和小城镇。然而，20 世纪 90 年代以后，政府对土地的计划和行政管理越来越严格。在土地从农村农业向城市工服业转移的过程中，采取了 “低价补偿、行政征收、转为国有、有偿并竞价出让” 的体制；在土地利用方面，特别是土地向城镇房屋配置方面，采取了由房地产公司单一开发、投资、建设和销售的模式。此处暂不讨论其利弊，但该模式确实推进了中国的城市化、工业化和交通现代化。前面已多次提及，以 “征大块地、收大笔钱、引大投资、招大项目、搞大基建、炒房地产” 的方式，将土地从农村农业向城镇工服业转移配置，以这种方式推动发展的时代已经过去。

未来我们面临一个严肃的问题：看似禁止宅基地交易，就能留住村庄、人口和经济，但结果正好相反 —— 现有的平原村庄、城郊村庄、交通干道沿线村庄和文化旅游地区村庄，都会普遍出现人走、房塌、墙破和村空的现象。笔者估计，如果不放开对宅基地交易的禁止，中国未来农村人口比例会下降到 5% 以下，比东亚地区还要低，出现大面积、大规模且普遍性的无人屋和无人村。中国居民活动的地理空间，将变成 “居住和工作在高楼，出行在城市的街区，市内平面是道路和围墙，立体是水泥、钢铁和玻璃建筑” 的格局，传统乡村消失，只剩下单一的城市形态。

为什么农耕社会中，虽有土地兼并、大地主出现，但农村没有消失，城市也未像现在这样兴起？因为当时的城市中没有发达的分工协作，也没有近代和现代工服业，缺乏能吸引农村劳动力进入城市的工作机会和更高收益。为什么现代社会农村中没有大地主出现？因为农业与工商业相比是弱势产业，一些国家拥有两三千亩的农场，仍处于微利甚至亏损状态；如果农场规模太小，则难以经营。

为什么欧美的农村人口还能保留到近 19%？在市场经济运转中，没有户籍限制，劳动收入信号引导农村剩余人口和劳动力迁徙、转移到城市和工服业。更重要的是，他们的农地和宅地可以交易、可以定价，是市场经济意义上可估值的资产。农村居民可以自主创业，也可以不卖自己的土地；但正因这些土地是可估值的资产，他们可以用其作为注册资本兴办中小微企业，可以将其抵押以获取企业发展资金，还可以用其入股合办企业。然而，如果禁止宅基地交易，这一切都无从谈起 —— 因为农村的宅地和房屋等，会沦为没有价值的粘土、砂子、砖瓦、水泥和钢筋。究其原因，不能买卖、不能流通的只是实物，而非有价值的资产。

实物与货币能够交易，形成物流与价值流的互换和流动，是经济兴盛的根本。以土地和房屋为例，以货币为中介，土地和房屋才能在不需要者和需要者之间重新配置。比如，A 是农村人，但已在县城购买了房屋，其农村宅地就会闲置；如果允许宅基地交易，尤其在农村人口持续外流的背景下，若 B 是想前往乡村居住和创业的城里人，放开交易后，双方即可完成交易，实现闲置宅地的盘活。这一过程虽简单，却是市场经济下土地市场化配置的基础逻辑。若没有这一逻辑规则，农村闲置宅基地便无法重新配置，更无法盘活再利用。

我们常能看到这样的历史现象：古代一些国家之间曾有茶马互市，或 “一带一路” 沿线城市曾形成粮食、牛羊、茶马、丝绸、瓷器、盐铁等贸易市场与城市；一旦爆发战争，交易被禁止、购买房屋土地等行为被限制，最终会导致物流中断、货币流消失，城市随之破败、消失。中国有句古语 “逝者如斯夫”，中国传统文化哲理将其引申为 “万物需如水般流动循环” 的 “道”—— 流动停滞，便会走向衰败。农村人口向城市流动，但要保留 20% 的农村，就需要有人气、有物流、有货币的双向流动。有宜居的住房，才能吸引人停留；有产业支撑，才能留住人、吸引人。农业收益低难以留住人，住房因禁止交易而无法居住、也无法用于创业或兼业，最终必然导致人走屋废。

因此，我们应未雨绸缪，为避免出现普遍的农村破败（如残房、无人村等），建议结合此次要素市场化配置改革，不仅要鼓励农村居民之间的闲置宅地交易，更要放开并鼓励城市居民到农村购买宅基地，用于居住、生活和创业。当然，前提是确保宅地闲置、农民自主、双方自愿、价格公平，同时严禁强买民居、禁止以房抵赌、打击高利威逼和欺诈老人的行为。