地产企业万科旗下境内外债券20日延续大幅震荡态势。尽管万科和部分房企今年已无表内负债需要偿还，但地产行业总体偿债压力仍然较大。

  据地产业内人士表示，万科今年前9月累计偿还有息负债约700亿元，今年内已无境内外公开债务需要偿还。另据中指研究院统计，2024年房企到期债券规模为7703.1亿元，与上一年（到期余额超9500亿元）相比下降19.6%，但整体规模仍处于较高水平。其中，境内信用债占比69.0%，境外债占比31.0%，房企境内债务偿债压力较大。

  境外债方面，万科旗下美元债近三日波动剧烈，20日多数下跌，其中，由万科企业发行的2027年11月到期美元债在19日午后走出一波V型态势后，20日再次下跌2.772%，现价49.900美元，收益率31.826%。此外，2026年5月到期美元债和2029年11月到期美元债20日早盘均大幅下跌。而在本周早些时候，万科2025年5月到期美元债创10月17日以来最大跌幅。

  境内债方面，近三个交易日，交易所地产债走势分化，万科多只债券跌幅居前。20日早盘，较前一日估值，“22万科02”“22万科06”等多只万科境内债跌幅超10%。股市方面，截至收盘，万科A小幅下跌1.14%，万科企业（02202.HK）跌1.41%。

  据新华财经企业外债风险监测系统数据，万科旗下现有4只境外债存续。剩余期限均不超过5年，平均剩余期限1.97年。未来12个月万科境外债兑付高峰为2025年5月，当月需兑付4.55亿美元。

  业内人士表示，融资支持政策为房企现金流起到一定托底作用，但民企融资现金流表现仍不佳，境内债券发行继续缩量。央国企扩表意愿不强，民营和混合所有制房企以中债增担保发行为主，债券融资难度较大。

  虽然万科在债券市场迎来波动，但在实务领域却再现大手笔操作。就在12月17日，万科时隔四年在广州再次拿地，这是近期万科在中国土地拍卖市场上少有的大动作。

  万科以28.8亿元的底价一口气竞得广州市番禺区南站商务区的3宗住宅用地。相比于四年前溢价拿地，此次万科拍下的3块地均是底价拿地，溢价率为0。万科本次竞得的3宗宅地总计容建筑面积约23.4万平方米，成交楼面价11409元/平方米至13614元/平方米。

  据知情人士透露，这3宗地坐落于南站万科中心项目内，是该项目尚未开发的储备地块，原本是商业用途。早在2022年，万科就与广州市政府探讨了南站万科中心剩余地块的盘活可能性，最终在今年成了低效存量用地盘活的创新试点。

  中信建投最新研报表示，9月底以来地产支持政策频出，表现出政府对稳楼市的高度决心，11月单月全国商品房销售面积同比增速出现自2023年6月以来的首次转正，政策支持下房价上涨城市数量也出现上升，地产复苏动能有望延续。销售改善势头的持续，带动了行业投资端中土地市场的率先回暖，房企优先加大对核心城市的投资力度，11月百城宅地成交金额出现大幅提升，其中一线城市增幅最大，高能级城市市场有望率先回稳。