华侨城A已连亏三年。

深陷亏损中的华侨城迎来了新的掌舵人。

9月5日，国资委披露了多家央企的领导人员职务任免信息。其中，曾先后履职华润置地、中国建筑等大型央企的吴秉琪被委任为华侨城集团有限公司党委副书记、董事，并提名为华侨城集团有限公司总经理人选。

吴秉琪的“空降”被业内认为是推动华侨城业务破局的重要举动。2022年以来，华侨城营收进入下滑通道，并连亏三年，今年上半年的亏损额度仍在加大，公司经营面临的挑战不可小觑，业务转型尚未取得有效进展。吴秉琪过往的经验能否带领华侨城突破当前的困局，仍需拭目以待。

深耕地产30余年

现年54岁的吴秉琪毕业于同济大学，并获得澳大利亚南澳大学工商管理硕士学位，1993年加入华润集团，并从基层岗位起步，曾在华润物业、华润营造等公司任职。

2007年，吴秉琪加入华润置地，并实现了从区域负责人向公司核心管理层的进阶。

2013年10月，吴秉琪获委任为华润置地高级副总裁，兼任华润置地战略总监及成都区域总经理；2019年2月，获委任为华润置地执行董事；2021年1月，又被任命为华润置地首席人力资源官和华北大区董事长（非执行）。

吴秉琪在这期间展现出了不俗的业务能力。2019-2020年期间，华润置地华西大区实现销售额同比增长37.8%，达到275亿元。

2021年，吴秉琪接手华北大区后，推动该区域营业额在年内同比增长超20%至409亿元；2022年，华润置地在北京市场实现突破，在中指院发布的北京房企销售榜中位列第三位，与此同时市场占有率较去年有进一步跃升，在公司内部排名第二，仅次于华东大区。

凭借这份成绩单，2022年7月，吴秉琪再度升职，被任命为华润置地总裁，执掌这家千亿级央企。

此后，在被正式任命为华润置地总裁仅1年2个月之后，吴秉琪的职业轨迹再度发生变化，2023年9月，他成为中国建筑集团有限公司党组成员、副总经理；一个月后，中国建筑股份有限公司发布公告称，委任吴秉琪为公司副总裁、总法律顾问。

挑战重重

尽管过去“战绩”亮眼，但吴秉琪如今接手的华侨城集团正面临着极大的挑战。

据华侨城集团有限公司（以下简称为简称“华侨城集团”）官网显示，这家创立于1985年的大型央企，历经40年的发展，已形成了文化、旅游、房地产为主业的发展格局，在境内外拥有华侨城A、云南旅游、华侨城（亚洲）3家上市公司。

其中，华侨城A是资产规模最大的子公司，1989年就与港中旅共同投资建设了国内第一家主题公园“锦绣中华”，并开创了“文旅+地产”的发展模式。

在该模式下，华侨城打造的欢乐谷、世界之窗等产品已成为我国主题公园领域的标杆性作品。同时，伴随着地产行业的高歌猛进，上市公司也创下了不俗的业绩，2016-2020年间，其营收从约355亿元增加至818亿元，归母净利润从约69亿元增长至127亿元。这期间，其毛利率维持在49.86%-60.35%的高位。

但这一发展模式也难免地遇到了瓶颈。2021年，华侨城A营收突破千亿大关，但盈利表现却出现下滑，净利润71亿元、归母净利润38亿元，分别同比减少55%、70%，业绩显出疲态。

2022年，随着原董事长段先念退休、保利集团原总经理张振高上任掌舵，华侨城A也踏上了转型之路，将文旅与地产业务在组织架构上进行一定分割，推动旅游和地产两大主业更独立地进行专业化发展。

但此时的房地产行业已进入深度调整期，华侨城A的销售持续下滑，造血能力也不断下降，叠加疫情带来的影响，2022年-2024年，该公司的营业收入分别约为767.67亿元、557.44亿元、544.07亿元，同比分别下降25.17%、27.39%、2.4%。

盈利能力更是跌入泥潭，2022年的归母净利润亏损高达109亿元，这也是华侨城A上市以来的首次亏损。此后两个财年仍处于亏损状态，2023年-2024年归母净利润分别亏损65亿元、86.62亿元。

房地产行业的持续下行，销售金额和项目结转金额连年收缩，同时以价换量的销售策略也使得地产板块的毛利率同步走低，再加上存货跌价，共同造成了华侨城A经营表现迟迟难有改观的现状。

值得一提的是，华侨城A的扣非归母净利润亦连续三年出现亏损，引发了投资人对华侨城A“戴帽”的担忧。华侨城方面曾公开回应称，“截至目前，公司持续经营能力不存在不确定性，公司不满足退市风险警示和其他风险警示的条件”。

但公司面临的挑战仍摆在眼前。进入2025年，华侨城A依旧面临着不小的压力。财报显示，今年上半年，华侨城A实现营业收入113.17亿元，同比下降仍超5成；归属上市公司股东的净利润为-28.68亿元，同比再下滑171.52%，亏损额度加大。

具体来看，作为华侨城A近年来着力转型的文旅业务，期内实现营收81.65亿元，占比已超7成，较期初有明显提高；房地产业务营收30.76亿元，占比降至不足3成。但很明显的是，文旅业务并没能对冲房地产开发业务给经营带来的拖累。报告期内，房地产业务营收同比大幅下滑超7成，毛利率进一步下滑至5.49%，盈利能力持续减弱。

前任董事长张振高曾在2024年年报中坦言，“2024年，是华侨城发展史上极不寻常的一年，华侨城面临转型升级与稳定经营的双重考验。”目前来看，华侨城A的考验尚未结束。